易宪容：几近“玩火”的中国住房市场

最近中国住房市场又好像火起来了，不少城市又出现千人排队“购房潮”，房价又开始上涨了。调整了近两年，中国住房市场销售回升，本来是好事，如果持续两年“量降价滞”局面能够打破，那么增加住房销售量，应该是居民住房消费需求正在释放出来。但是并非如此，两年来的住房宏观调控，房价只是微跌，或有些城市房价只是上涨幅度放缓。在这种情况下，中国住房市场掀起千人排队的购房潮，不仅蹊跷，也意味中国房地产市场开始“玩火”了。

　　因为，两年多的中国房地产宏观调控，尽管进展十分缓慢，但至少让炒得火热的住房市场开始退潮，中国人知道，想通过住房投机炒作赚钱是受到政府政策限制的。这就有了住房市场“量降价滞”的僵局持续两年。如果房价仍然是顶在天花板而又出现住房购买潮，这不仅意味着两年多的住房宏观调控失败，政府住房政策公信度荡然无存，也意味着当前进入市场住房的购买者，正在接上一轮吹得巨大的房地产泡沫，中国住房市场的预期又开始转向；或把早几年吹得巨大的房地产泡沫继续吹大。中国住房市场这种变化，很大程度是与最近中国政府经济政策转向有很大关系。

　　比如，随着“稳增长”政策出台，当前市场要求进行了两年多的房地产宏观调控松绑的呼声越来越高。这不仅在于地方政府加紧推出“软性”托市政策，投机炒作者又开始涌入市场，及一线城市住房销售快速上升，而且在于房地产市场谣言四起。比如有说央行在重申七折优惠按揭贷款利率；有说银监会对个人住房消费信贷风险权重已降低；有说发改委官员表示住房宏观调控转向等。但是很快就有人出来辟谣。这些谣言的出现，很大程度又是住房市场投机炒作者及相关利益集团，希望利用舆论来左右中国住房市场的一个信号。

　　还有，所谓中国房地产业的行业协会，更是开始大兴舆论，说当前房地产景气指数比2008年更低，国内房地产投资、销售量及销售金额、土地交易等急速下跌，但房价却是微跌，因为这是前两年的政府房地产宏观调控政策错误的结果。因为这些房地产宏观调控政策，让房地产博弈四方的其中三方利益受损害——房地产开发商、地方政府及住房投机炒作者——获利的是银行。这些中国住房市场的行业组织，已经让舆论指出住房宏观调控政策的错误性，要求从根本上改变现有的房地产宏观政策。因为这些政策导致国内房地产泡沫挤出，而房地产泡沫挤出，必然会导致国内经济增长下行。

　　房地产要挟中国经济

　　上述这些现象及言论看上去平常，但逐渐地成了中国住房市场的主流意见。如果不能够明辨是非，中国住房宏观调控将可能陷入危险境地，两年多的房地产宏观调控，也可能因此夭折，并如2009年那样出现新一轮住房投机炒作高潮。为何当前房地产宏观调控夭折，会让宏观调控陷入一种危险境地呢？这就是我2004年所提出的“谨防房地产要挟中国经济”的具体表现。

　　当房地产泡沫吹得巨大时，要挤出泡沫，一定会影响“房地产化”的中国经济增长。而且“房地产化”经济越是严重，其挤出泡沫对增长的影响就越大。从今年的情况看，房地产泡沫开始挤出，经济增长就下行。政府看到经济增长下行风险增加，要政策转向，就必然造成两年来挤出房地产泡沫政策夭折，或又得重新启动房地产拉动经济之政策。所以，最近央行降息、地方政府托市而中央政府对这些政策调整态度暧昧，都是当前一线城市住房销售又开始回暖的重要原因（当然这其中还有房地产开发商降价促销等）。

　　对此，这里又有两个问题值得思考，一是当前经济增长下行风险有多高？二是“稳增长”是不是要重新回到房地产拉动经济的老路？对于第一个问题，尽管第一季度的GDP增长下行到8.1%，甚至第二季度可能下行到8%以下，但这种增长正在向今年政府工作报告所设定的7.5%目标靠近，也是在向十二五规划7%的目标靠近。在这种情况下，政府不需要过度紧张与反应，更不能以GDP增长为拜物教，即唯GDP增长为整个政府工作目标。如果政府以GDP增长为拜物教并为之所左右，“房地产化”的经济增长下行的现象，必然容易为既得利益集团所利用。

　　在前些时候我就撰文指出，“稳增长”就得建立起扩大内需的长效机制，而不是靠房地产投机炒作短期内推高GDP增长，更不能走向房地产拉动经济的老路。既然“房地产化”经济是影响当前国内经济增长下行的重要原因，也就说明当前经济增长下行的风险很高，当前房地产泡沫越大，其挤出水分就越多。而在房地产泡沫挤出水分过程中，整个社会所承担的成本或代价的高低，取决于以往房地产泡沫的大小。当房地产泡沫巨大时，其水分的挤出，对当前经济增长下行的风险自然会大。对于这些，无论是政府还是市场，都得有承受这种风险的准备；而不是一看到经济增长下行，就让住房市场宏观调控政策逆转。否则，如果让房地产泡沫继续吹大并自然破灭，整个社会经济所承担的风险，会比现在这种人为挤出泡沫的方式要大几十倍。上个世纪90年代的日本、当前的欧美各国，都是前车之鉴。

　　为何说当前中国住房市场正在“玩火”？尽管中国政府有对房地产宏观调控政策坚决不动摇的态度，但是当今政府对GDP增长拜物教的意识从来就没有转变，只要面临着经济增长下行的风险，政府就可能希望通过房地产这个宏观调控工具，在短期内拉动经济快速增长。这就可能让当前“稳增长”经济政策，给住房市场发出一个错误的政策信号，改变当前住房市场的降价预期。相关的房地产既得利益集团，就会借助政府这种GDP增长拜物教的意识，不仅在房地产市场制造各种谣言与假象，诱导民众进入当前高房价市场来接房地产泡沫的最后一棒，房地产业的行业组织也在蠢蠢欲动，以不同方式与政府房地产宏观调控政策进行博弈，以便要求房地产宏观调控政策松动。如果这样，会让中国巨大的房地产泡沫继续吹大，并把中国经济带向一个十分危险的方向。所以说，当前中国住房市场政策正在“玩火”。

　　作者易宪容是中国社会科学院金融研究所研究员

来源: 财经网