北京楼市量跌价滞 上海房租涨幅回落

    来源：中华工商时报
 
　　北京：库存下降供求矛盾凸显
   
    　　4月是“国五条”新政落地的首月，北京的纯商品住宅成交量降幅明显，高达五成，房价统计数字也呈现滞涨，但供求矛盾仍凸显。业内普遍认为，京城商品住宅后市取决于市场博弈。
   
    　　今年前4个月，北京市新建商品住宅市场经历了一次较大的起伏。1月份、3月成交量均维持在万套以上，但在新政与供给不足影响下，4月份纯商品 住宅成交量不足1月份、3月份的五成。有数据表明，截至4月31日，北京4月份全月新房市场网签套数为15844套，二手房市场为6736套，环比分别下 降了41%和86%。根据丽兹行豪宅研究院独家数据显示，北京4月份的高端二手住宅成交量下滑更为明显，总计105套，环比下降88.35%，同比下降 40.34%，为2012年3月份以来最低值。
   
    　　4月份北京楼市成交量的大幅下降，并未出人意料。21世纪不动产分析，受新国五条影响，3月份北京房地产市场集中成交，行情一度达到爆棚，这 在一定程度上透支了市场的交易量。进入4月以后，尤其是二手房市场，前来门店咨询的客户寥寥，连续多天成交挂零，直到4月20日以后，经纪人带看的客户才 逐渐增多。价格方面，受到20%个税影响，二手房市场部分区域出现了降价的现象，但整体基本稳定，新房市场在政府强力管制下，体现在统计数据上的房价呈滞 涨。4月份顶级高端住宅成交量下降带来的基数值减小也使高端二手住宅呈现被动的价格下降。
   
    　　据链家地产[微博]市场研究部统计，4月新增商品住宅期房项目10个，总供应量3119套，较3月全月下降21.4%，同比去年同期下降 26.3%。链家地产认为，受新政影响 4月商品住宅供应一反常态，出现大幅下滑。供应量达到2011年限购同期的最低值。一方面，是受价格管制的影响，部分楼盘无法按计划入市。另一方面，当前 房企的涨价意愿仍然较强，存在博弈心态。开发商短期可能会坚守价格保持观望，但在资金和销售进度的压力下，也会调整价格逐步入市。随着传统销售旺季到来， 预计5月上旬市场供应或会出现小幅增长，但较难出现集中释放，低量供应的态势依旧会持续，导致库存不断下降，这将使商品住宅市场的供需矛盾突出。
   
    　　由于目前北京新建住宅预售证监管非常严格，所有项目均不允许超过之前或者同区域价格，虽然新建住宅需求依然存在，但可售房源明显减少，新建住 宅价格停涨，进而影响着二手房的价格。中原地产市场研究部分析，北京楼市后市主要要看新房市场。北京新建住宅市场如果没有限价房入市稀释房价的情况下，北 京预售证监管的力度不会降低。虽然短期内纯商品房的开发商可以延缓获得预售证，但如果政府监管时间超过两个月，开发商不仅要面临客户需求变化的影响，房企 的资金压力也将明显加大。所有预期在1-2个月的市场博弈后，很有可能出现部分项目加快预售。预计房价在目前3个月内零上涨的可能性非常大。
   

　　深圳：刚需仍是置业主力
   
    　　为期5天的2013中国深圳国际房地产博览会今天在深圳会展中心闭幕。来自海外的多达200个楼盘闪亮登场，除了赚足了吆喝、热闹外，本届房博会，却意外地呈现墙内开花墙外香的景象。
   
    　　来自深圳市规划国土委的统计数据显示，5月1日至3日全市新房成交178套，三天成交量分别是14套、116套和48套，日均成交近60套，成交均价为19460元/平方米。其中90平方米以下户型成交量为153套，显示出刚需仍是置业主力。
   
    　　据了解，本届房博会并没有引来更多的本土企业参会热情。多家大型房企等集体缺席，本土仅有7家房企携14个项目参展。相对而言，惠州、珠海、东莞等周边城市乃至欧洲等海外项目参展的热情要高涨很多。
   
    　　本届房博会，是“国五条”细则落地一个月后的全国第一个房地产博览会，其意义非凡。记者在现场看到，“不一样”的房博会，品牌开发商却不见踪 影，尽管这两天是周末，多家房企推出了各种T台秀以吸引顾客，但是记者在现场见到，并没有出现往年那种人挤人的热闹非常的景象。顾客“今不如昔”令业界大 感失望。
   
    　　在展会现场，记者注意到，无论开发商还是置业者心态都显得较为平和、放松，少了以往那种浮躁、慌张的情绪。开发商的心态是“产品只要有卖点不 愁卖”，置业者则普遍持“有条件买就买，没条件买就等”的态度。连日来，记者在房博会采访发现，中小户型仍是市场的宠儿，尤其是90平方米以下的住宅成为 首套刚需置业者的首选。
   
    　　事实上，与往年的不同，来参展的地产商中，四大上市房企“招保万金”四强只剩下“金”，金地集团(7.35,0.08,1.10%)携深圳中 心、金地天悦湾、金地名峰、金地湖山大境、金地博登湖、金地朗悦、金地龙城中央等共7大楼盘现场展示。本届房博会土地展还在以往服务土地交流的基础上，增 加了招商局、产业园区、工业园区等招商引资项目，此外还有重庆、天津、青岛、海口等全国逾30个城市带着“土地”前来参会。
   

　　上海：中高端市场房租涨幅扩大
   
    　　2013年4月，上海房屋租赁指数为1398点，比3月上升6点，环比上涨0.41%，相比上月缩小0.09个百分点。4月租金涨幅总体回落，而其中高端市场涨幅扩大。
   
    　　上海房屋租赁指数办公室认为，随着沪版“国五条”细则的发布，租赁市场中“售转租”、“买转租”的现象开始扩大，占到挂牌房源量的两成左右。 但由于买卖市场持续数月的“末班车”效应，直接导致了租赁房源后续供应量减少，市区内中小户型涨租情况依然明显。租赁市场与买卖市场的关联效应凸显。
   
    　　4月11日，上海市住房保障和房屋管理局宣布：5月1日起，上海再降廉租住房申请“门槛”，家庭人均月可支配收入在2100元以下(含 2100 元)、人均财产在8万元以下(含8万元)即可申请廉租房。而普陀馨越公寓、徐汇馨逸公寓共6000余套市筹公共租赁住房今年二季度起将分批实施供应。此举 将缓解租赁市场的供应状况。
   
    　　高端房涨幅唯一扩大。2013年4月，上海高端市场租金环比上涨0.35%，涨幅比3月扩大0.04个百分点。
   
    　　市中心区域涨幅较高的静安寺、镇宁路、新天地板块分别上涨0.60%、0.51%、0.47%;非市中心区域的涨幅较高的是闸北不夜城、普陀 光新板块，分别上涨0.45%、0.42%。受3月二手房成交火热影响，不少业主高位套现，高端市场房源减少明显，随着细则落地后，二手房成交恢复平静， 由售转租房源入市补充，高端租赁市场活跃，租金涨幅稳定在上月水平。4月成交较好的多为月租金8000元至1.2万元之间的房源，客户多为一些中国籍的企 业高管和高级技术人员，外籍租客比例出现下降。
   
    　　中端房热点回归市区。2013年4月，上海中端市场租金环比上涨0.42%，涨幅比3月缩小0.14个百分点。
   
    　　所监测的11个区全部上涨，其中涨幅最高的虹口、闸北、宝山分别上涨0.64%、0.54%、0.52%。而上海市中心区的涨幅则相对较低。 一是少部分新兴城区的租金水平已接近相邻市区的租金，租客被迫另寻他处。3月底上海出台“国五条”细则，结束了3月份的买卖交易高峰，部分人群陷入观望， 而少部分市中心购房者和业主仍抓紧最后的时机完成成交，加剧了市中心租赁房源紧缺，租金上涨。
   
    　　低端房整体领涨全市。2013年4月，上海低端市场租金环比上涨0.52%，涨幅比3月缩小0.06个百分点。
   
    　　低端市场经过前数月的连续上涨，租金水平已在一个相对较高的位置，但上一轮的买卖热潮带动了不少改善置换客，老工房减少明显，租金仍出现较高涨幅。上海市区内的小户型仍是“抢手货”。
   
    　　上海房屋租赁指数办公室分析到，虽然“国五条”对楼市产生一定影响，但房东对自己房子短期内租售定位还是比较清晰，没能赶在政策“末班车”成 交的房源转向租赁市场，边租边等行情，等满5年行情好了再卖。4月份的租赁市场租金涨幅总体回落，租赁市场的发展趋势和买卖市场密切关联。