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2012年6月30日星期六

北京再现恐慌性购房 二手房业主坐地起价

记者 胡芳洁 随着成交量的复苏,二手房(指二手住宅,以下同)市场又开始上演一出出抢房戏码。害怕错过买房时机的购房者,开始急切地寻找房源,这使得二手房业主坐地起价。市场真的到了这种明显的转折点吗?

变化

目前,二手房交易量虽然没有回到调控前的水平,但是已经出现了明显的上升。

根据北京住建委网站的网签数据,6月1日至26日,北京二手房住宅签约套数为10523套。预计6月全月成交量为12400套左右,以此计算,今年第二季度北京全市二手住宅网签总量约为35036套,比一季度大幅上涨79%,比去年同期也大幅上涨38.4%(数据来自伟业我爱我家)。

而在二手房交易过程中,买房人、二手房主业的心态,也正在发生明显的变化。

张爱兵是伟业我爱我家北苑区北苑旗舰店的店经理,他发现,从5月底开始,看房人的数量、业主的报价,出现了明显的变化。

“从5月底开始,看房人明显增加了,周一到周五,本来是工作日的时间,我们十几个经纪人每个人每天都能约到看房人。而此前,只有一半的人能约到看房人。”张爱兵表示。

随着看房人数量的增加,业主在报价上也出现明显的提高。让张爱兵印象深刻的是6月初北苑家园成交的一套房子。

这是一套100平方米出头的两居室,房源挂出来那天是个星期二,业主本人去上班了,是业主的父母来经纪公司挂牌,当时报价220万元。

当天上午10点左右房子挂出来,立即就有两个经纪人约到了看房人去看房。这两个购房人看了房子以后,都表示满意,可以成交。

“当天,业主一看这么多人看房,而且这么快就能成交,立刻改变了主意。”张爱兵说,当时的两个购房人,都是刚性需求,首付能付七八十万元,剩余的要申请银行贷款,业主就以首付太低为理由,要求首付最低150万元,把两个购房人全部回绝了。

经纪人开始做业主的工作,表示首付不重要,只要交易过程顺利,经纪公司帮买房人快速申请到银行贷款,业主很快就能拿到全款。此后,业主再和经纪公司联系时,表示房子继续卖,但是价格改了,报价228万,比开始的报价涨了8万。

尽管报价瞬间上涨了8万,但这套房还是很快就成交了。星期二挂牌,星期天成交,成交价226万元。5天的时间,从220万元到226万元。

“从春节后,到此之前,很少有业主能够随意涨价的,一般都是比报价低1万—2万元的价格成交。”张爱兵说。而最近一段时间,张爱兵店里成交的房子,再难见到这种随意涨价的行为,因为同类房源的报价,都不会低于226万了。而极少数报价还停留在此前较低水平上的业主,对报价做出调整的速度也迅速了很多。就在这两天,北苑家园一个业主又挂出了220万的价格,但是当天,等第二拨看房人走了以后,业主立刻给张爱兵打电话,把价格改成了228万元。

这是刚性需求的故事,目前,一些改善型需求开始入市,包括上述例子中的两位二手房业主,都是打算卖了房子去城里买学区房。在海淀区牡丹园区域,就有3天涨价30万元成交的例子。

田贺是伟业我爱我家牡丹园区牡丹园店经理,上个月,该区域华盛家园出来一套170平方米的四居室房源,报价520万元,当时,田贺店里就有一个客户看中了这套房。

田贺说,这个买房人是在房源出来的第二天去看的房。“白天的时候,他第一遍去看房,没有太大感觉。晚上,他和爱人一起来看第二遍。”田贺说,看第二遍的时候,当时这套房子里面的看房人很多,他们看到这个情景,就有点慌了,当时就觉得房子可以,可以约业主见面谈了。

当时田贺这边就开始和业主电话沟通,“谈了3个小时,买房人愿意出520万,但是业主不愿意了。”田贺说。

众多相互竞争的买房人,使得买房人出现恐慌心理而加快购房的步伐,而这一举动,也进一步促使二手房业主提高心理预期而抬高价格。这套房源挂出来的3天时间里,田贺店里过去看房的买房人,就有50多个。

田贺了解到的准确信息,3天以后,这套房子就以550万元的价格在别的店成交了。目前,该区域的同类房源,报价基本都到了550万元。

问题

买房人大量出动寻找房源、业主提高报价,已成为一个普遍现象。

21世纪不动产盖全(北京)房地产经纪有限公司经理刘晓东表示,从6月初以来,看房人的数量开始翻番,而业主报价上涨幅度高的能达到10%。

据链家地产提供的数据,以大兴区域彩虹城小区为例,当前两居的价格在26000元/平方米左右,一居的价格在25000—26000元/平方米。由于当前需求较多,尤其是消费者看房的积极性较高,业主涨价的意愿强烈。房屋挂牌套均总价上涨幅度在10万元左右,而且议价空间缩小。如面积57平方米的房屋,在4、5月份成交总价大约是130万,现在业主将挂牌价调整至140万,经过议价后,成交价大约是135万左右。而若是业主不上调挂牌价,则基本没有议价空间,基本按照挂牌价成交。

“我认为现在出现的二手房涨价,是一个虚涨。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,现在出现的情况,有一些政策的累积效应存在,包括降息、减税以及房价回落等,但也有一些人是害怕,看到政府进行经济刺激,认为调控要放松,房价要反弹,是一种恐慌性的需求。

胡景晖表示,有两点需要注意:一是总体调控并没有放松,只要限购政策不变,需求总量就是限定的;二是总体的供需格局并没有发生变化。

“从今年2月到上半年,主要是刚需中的首次置业者在买房,主流是首次置业中的婚房。这类需求对交易市场的支撑,不会超过半年以上。”胡景晖表示,目前的情况,和2008年之后的那一轮房价暴涨,政策导向、市场环境都不同。胡景晖认为,目前出现的恐慌性购买不会一直持续下去,预计到今年七八月份,市场就会发生变化。

“当前业主涨价预期较高,多数抱着试探的心态,希望调高后能够高价成交。”链家地产市场研究部陈雪认为,现在消费者价格接受能力有限,因此即使高挂牌,最终成交价涨幅也有限。

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