房价疯涨的还债时刻既将来临？

[ 2013-03-25]

     从去年年度开始，中国一二线城市的房价持续上涨了9个月左右。北京、上海一些高档的住宅小区的房价已经上涨到10万元/平方米，但即便是如此，很多人对购房置业趋之若鹜，虽然有68%的居民认为，目前房价“高得难以接受”，但还有超过30%的居民认为“可以接受”。与民众热衷赶早购房相比，美国做空大师查诺斯和万科董事会主席王石，都发出了警告，中国房地产泡沫如果继续膨胀并破灭的话，那将会出现灾难性的后果。

     那么投资房地产真的是无风险的买卖？显然不是，最近诺贝尔经济学奖获得者保罗·克鲁格曼递交破产申请，其个人赤字高达700万美元。其最大投资失误，是在2007年以870万美元在曼哈顿购置的房产不久后跌价40%。一个经济学教主，居然在泡沫破灭前的最高点购置豪宅，实在令人匪夷所思，就像在48元高高的山岗上买进中石油股票的中国股民那样的悲惨。

     可能有人会说中国一二线城市的房地产市场仍将呈现一枝独秀的艳丽，因为房价牢牢的控制在既得利益群体手中，他们希望中国房地产一直涨下去，又鉴于民众对通胀的担忧，所以买房对于中国投资者而言任何时候都是“正确”的。但是笔者认为，中国房地产泡沫正在最后一博，当年日本的房地产价格在1991年达到高峰，东京的住房租售比在危机爆发前3年达到了1：50的峰值，随后开始下跌。而北京、上海等地目前平均住房租售比已经达到或超过当年日本的水平。从绝对值来看，过去10年间，中国的房地产价格平均涨幅超过500%，而美国房地产泡沫从2001年至2007年间，房价仅上涨了84%就已经被认为是严重的泡沫，并由此直接成为引爆2008年金融危机的导火索。

      就在数年之前，美国汽车城底特律一栋被炒到48万美元的别墅，现在只值两双高档鞋子的价格。而如今，全球性的房地产流金岁月已经终结，再加上中国政府调控房价的决心，所以我们若是把10年来中国房价一直上涨的经验，来预测未来房价继续上涨，那将是非常危险的。用穆迪的一句董事的话说，自然的法则已经颠覆性的改变，你很难说清楚明天会发生什么，如果仍沿用过来的经验推测未来，就像观察南极洲100年的天气来测算夏威夷的天气一样。一个时代已经结束，而还债的时刻已经到来。任何人都会在房地产盛宴之时头脑发热，失去理性，即使是当今经济学教主保罗·克鲁格曼也会迷失方向。

      纵观世界各国的房地产泡沫，欧洲第五大经济体西班牙的房地产泡沫与我们有几分相拟之处。在过去10年间，西班牙地价上涨了5倍，欧债危机中，随着地产泡沫破灭，国家财政和银行均处于破产边缘，当时在房价高峰期入场的所谓“刚需”
们损失惨重。西班牙央行近期称，国内银行投入到房地产的5800亿美元的信贷资金中，有2400亿美元成为了问题资产。由于去度假的北欧人停止了买房，西班牙的失业率上升到了20%以上，经济复苏遥遥无期。

      当金融危机来临之时，那些投资性需求一下消弥于无形，西班牙的很多地区基本无人居住，用中国式的称呼叫作“鬼城”。马德里有超过5万套待售房产，塞塞尼亚是西班牙南部最著名的“鬼城”，12条街上的2000多套房子都是空置的，其他的住房入住率也只有一半不到。曾几何时，郊外、海滨的大别墅，让房屋所有者从房子的溢价中获得数百亿美元的财富增值，他们利用抵押贷款的再融资，左右手互倒，可以从房产的溢价中提现，财富的增值为他们买豪车、游艇的奢侈型消费提供了资金，而消费的上升远远超过他们可支配的收入。当潮水退去，许多地方的房价呈现自由落体的瀑布式下跌，许多行业的灭顶之灾就像远古时代让恐龙灭绝的极端天气一样，往昔的财富像梦一样幻灭。

     最近被炒得火热的塞浦路斯国家处于濒临破产境地。去年8月，该国喊出“30万欧元购海景房，两个月便获得欧盟永久身份”的口号，引发投资者关注。30万欧元相当于240万人民币，购一套房就可以取得该国绿卡。据说，中国人在塞浦路斯共已购置了数千套房产。但最近拮据的政府突然要征收存款税引发民众大规模挤提，结果本已经脆弱的银行体系一夜之间处于崩溃的边缘。在世界性房地产调整的大环境下，中国的富人投资海外房地产的风险也在骤增。

      笔者认为，中国当前正在面临不断上升的系统性金融风险，政府需要快速决策来抑制这种风险的进一步膨胀。包括收紧M2增速以及征收20%的二手房所得税对房地产价格以及投资产生下行压力，即使以适当降低2013年中国经济增速为代价也在所不惜。因为中国房地产市场如果像欧美发达国家那样自行破裂，就会导致三大后果：一、大量被套的投机性购房者可能会因房价下跌而停止还贷。二、中国房地产市场与信托公司及贷款保险公司关系紧密，而这些影子银行体系爆发风险，那么会直接危及到金融体系的安全；三、房地产步入下行周期内，土地出让金减少使地方财政收入骤降，这将直接导致政府融资平台所欠的债务将产生大量违约。鉴于中国银行业和经济目前还没有经历过像发达国家那样的危机周期，所以未来房价下跌会带来多严重后果很难估算，不过如王石所说的灾难性后果恐难以避免。

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来源：张平不执着财经博客