谢国忠：房地产泡沫已经爆了 大幅降价才是出路

接受华西都市报记者电话专访时，谢国忠嘴里说得最多的一句话便是：“房地产的泡沫已经爆了”。这个被称为“亚洲地区被媒体引用最频繁的分析师”，曾多次准确判断形势和趋势。如今，中国房地产面临大变局，他又如何看待房地产调控？在全国商品房成交量普遍下滑的今天，房价走势如何？房企面临何种挑战？

　　谈泡沫

　　价格调整是必要的

　　谢国忠认为，中国的房地产市场正在经历一场价格泡沫，价格调整是必要的。

　　“这么多年来，银行大量放钱给房地产，钱进入房地产行业后，房价自然会涨上去，这是一个水涨船高的概念。”谢国忠说，只要市场上存在投机心理和投机需求，楼市的泡沫就会一直被吹大。如果政府不干预，房价的确还可以继续上涨，但只要是泡沫，就会有破裂的那一天。

　　而泡沫爆掉的这一天，谢国忠认为已经到来了。

　　如今，很多开发商已经开始利用建筑公司、材料供应商帮忙融资。其实就是变相地在借钱撑楼盘。“现在我看到的是给他们的供应商的资金都已经绷得很紧了，有些资金链已经断了，所以有些开发商如果不卖房的话是活不下去了，只有大幅度地降价，增加销售才是唯一的出路。”谢国忠说。

　　虽然泡沫爆掉会有很多企业出现资金链问题，甚至破产。但“这个过程是必须的，很多国家都经历过。”届时，可以通过鼓励行业整合降低到最低限度，中国的房地产行业还可以借此做大做强。

　　谈房价

　　合理房价是年收入的6-7倍

　　面对全国“两会”期间，温家宝总理提出的“房价还远远未回到合理价位”，谢国忠认为，按照世界上的普遍水平，房价的合理价位一般是在年收入的6-7倍左右，而如今，中国的房价与收入比，超出了平均水平一倍还多。

　　“中国房价跌幅可能很快会达到25%，未来两到三年内，跌幅有可能达到50%。”谢国忠认为，房价下跌的过程，会让财富流向居民，并为未来十年实现内需拉动的增长打下基础。

　　如今，房地产的市场供需关系失衡，一方面房屋空置率居高不下，另一方面老百姓买不起房子。房价不下降，老百姓就会捂紧口袋不敢花钱，中国消费能力也跟着上不去。

　　“泡沫破裂带来的只是房产单位价格下降，却不一定是销售额的下行。”谢国忠认为，恰恰相反，低房价可能反倒会提高房产销售额。因此导致建设项目数量增加，而不是减少。房价低了，也就意味着普通家庭可以在其他产品消费上更多投入。

　　谈二三线城市

　　房价会还原到供求关系上

　　如今，不少城市的房价都出现了打折、降价的趋势，虽然北京、上海等一线城市的“动静”很大，但谢国忠更担心的是二、三线城市。

　　“北京上海降价，但他们是全国市场，有一定的消费人群，房价降了，有人会去买。”谢国忠说，二三线城市却没有相应的购买力。虽然如今城镇化率越来越高，更多的人涌入城市，带来一定的刚性需求，但他认为，进城来的人，大多没有较强的购买力。对房地产市场的回暖起不了太大作用。

　　“有几千万套房子都空着，保守估计，要15年才能住满，如今每年新增房屋又那么多，总得找到几千万户买得起房的家庭住进去啊！”谢国忠说，中国的房地产不是奢侈品，也不是奔驰、宝马，每年造那么多房子出来，价格却又高得离谱。

　　“平均工资水平是多少，城市里有多少户人家，这样一算就可以知道城市里要造多少房子，房价定在多少。”谢国忠认为，房价要一般普通老百姓能买得起才行。不管政策是什么样的，最后还是会还原到供求关系之上。

　　谈投资

　　“不一定非得玩钱”

　　在城市中，有不少居民手里至少有一套房子用于投资。而这种现象在谢国忠看来，并不是一件好事。