中国房地产业的隐性负债

国房地产行业或许正在慢慢陷入不断增加的负债。

从官方数据看，截至今年一季度末，中国数千家开发商所借贷款为人民币3.6万亿元（合5,700亿美元），只相当于银行系统人民币贷款总额的6.3%，尚处可控范围。

不过从159家内地上市开发商的财务状况来看，官方数据反映的情况并不全面。中国数据商万得资讯(Wind)的数据显示，此类开发商2012年一季度的总负债已膨胀至1.8万亿元，相比2010年年初政府首次将其政策之针刺向房地产泡沫时的水平高出100%有余。

不 断增加的债务是多种因素的反映。2010年政府虽对房价宣战，但迟迟没有收紧信贷。到2011年前，贷款供应不足，但开发商却放任供应商货款等其他负债不 断增加。而在最近的2012年一季度，伴随着贷款的反弹，上市开发商借入资金480亿元，超过2011年全年数字的两倍。

官方数据可能还低估了银行的房地产敞口。除了真正的开发商以外，国有企业有时候也禁不住诱惑搞起了房地产，或者是开发，或者是炒房。一些贷款原本是要用于建高炉或船队，最后实际上却建起了豪华住宅。

 银行将房产用作贷款抵押，这也形成了敞口。比如中国银行2011年年末39%的贷款都以房产和其他不动产作为担保。其风险在于，如果房价下跌幅度超过预期，那么开发商偿还贷款的能力就会削弱，同时银行用作抵押的房产价值也会下降。

中国房地产行业正处于政策引导的调整过程之中，成交量和价格都低于上年同期。虽然如此，由于近几个月出现需求温和复苏、贷款更加宽松的迹象，市场仍看好软着陆前景。赴港上市的内地开发商股价今年已强劲反弹。

如果成交量继续缓慢上升，多数开发商都具备充足的偿债条件。但如果销售枯竭，那么高于官方数据的债务就意味着中国房地产行业的根基没有表面上那么牢实。