谢国忠：荒谬的房产牛市

最近有传言说，房产税将很快开征。我认为不会那么快。不过我的确相信，房产税早晚要征。原因也很简单：地方政府想要这笔税收。

　　我们先来看看最近突然出现的一个“共识”吧：房产牛市又要来了。房产市场的低迷始于去年秋季。今年五六月份就开始有回暖迹象，但是到了七月，好像突然之间，所有人都开始说，房地产泡沫要回来了。

　　最神奇的事情，就是这个所谓“共识”出现的背景，恰恰是在大家讨论中国经济是软着陆还是硬着陆的时候，股市也在此时创下数年来的新低，资本外流占到了年度GDP的7%之多，人们对经济形势的预期也下降到了二十年来的最低点。这种情况下，怎么可能房地产市场还能独善其身，继续火爆？这听起来就荒谬，实际上也就是个谬论。我相信，这一轮的所谓市场复苏，不会超过今年夏天。很快就会有人后悔，没能抓住夏天的机会把空置房卖掉。我估计，中国有超过 2000万套空置房。

　　去年我就预见到了这样的“死猫跳”。我想借此机会澄清一下我对房地产市场的历史解读：去年我所预测的，是房价2012年开始下跌，然后持续多年下跌势头，其间隔三差五出现几轮“死猫跳”。早在2006年，我就开始发表言论，对全国房地产泡沫表示担忧，不过我从来没说过市场会很快出现下跌。我曾多次撰文阐述我的立场，谈论泡沫并不等同于预测房价拐点。两年前，我倾向于认为拐点将出现在2013年，去年我改变了看法，预测市场将在2012年步入下行通道。

　　很多人都觉得，我有很多年都在喊房价要下跌，这是完全错误的理解。幸运的是，我所做出的全部预测，都写在了公开发表的文章里。

　　过去三个月的“死猫跳”，肯定让很多人重新燃起了希望，以为泡沫又要回来了。所以，政府相关部门也不愿意讨论开征房产税的话题，以免打消了市场积极性。只有当这种泡沫破裂，房产税才会正式登场。

　　去年，土地出让金占到GDP的6%，一级市场房地产销售额占到了15%。这里面，房地产建设成本大约占到售价的四分之一。其他所有款项，最终都流入了政府腰包，或者通过税收，或者通过卖地渠道。因此，政府仅从这一个行业获得的收入，就占到了GDP的约12%。我们假设，由于房地产泡沫破裂，这部分收入下降了三分之二，那么少掉的三分之二，可能就会改征房产税。按照目前的价格水平，居民拥有的房产价值总和约为GDP的250%，这也就意味着，房产税税率水平将被确定在3.2%。

　　但是，随着泡沫的破裂，房价也会下跌。存量房总价值也会随之下降三分之一到一半。这将导致房产税税率调高。目前的房产出租收益率约为3%。开征房产税，将导致房价进一步下跌，因此又会推高房产税税率，以便维持财政收入水平。基本上，展望未来，就是一个恶性循环。政府出于维持财政收入的需要，必须征收的房产税税率可能会高达7%。

　　最大限度增加政府收入，是目前中国经济政策最重要的动力。这种逐利冲动还远未过去。只有在社会阻力足够大的时候，情况才能有所改观。在这个拐点到来之前，经济复苏的希望非常渺茫。

　　中国经济的最大负担，就是政府和国有企业支出环节效率低下。过去十年强劲的出口，掩盖了这种浪费。但是随着中国剩余劳动力优势消耗殆尽，西方国家经济又持续低迷，出口已经不太可能重新崛起，来掩盖那些低下的投资效率了。

　　中国的房地产泡沫，一直以来都是盘剥整个国民经济的工具。在泡沫破裂期间，政府对金钱的贪婪却一如既往。它会找到其他的方法—比如开征房产税，来增加财政收入，而这只能令中国经济雪上加霜。

来源：环球企业家