量价齐涨 或致楼市政策再收紧

6月的楼市，出现了几个月来的首次上涨。与此同时，降价楼盘依然是销售主流。在部分城市，6月的楼市“火爆”不仅体现在成交量，也体现在价格上。专家 分析称，“倘若出现全国范围内的房价大幅度反弹，并不排除调控政策会继续收紧。”7月7日，国务院总理温家宝在江苏常州市调研时强调，决不能让房价反弹， 造成功亏一篑。

　　六月楼市“反季热销”

　　自4月份呈现回暖迹象以来，武汉楼市一路持续发力，6月份成交量创下新高。

　　武汉市房管局7月4日发布的数据显示，当地6月商品住房销售量不仅创下“限购”政策实施以来的新高，也是最近20个月的最高值。

　　同样的情形在北京、杭州等城市也较为明显。据透明售房网统计，杭州6月成交大幅反弹，直逼楼市最高峰2009年6月的成交量。北京中原市场研究部统计数据显示，6月，北京新建住宅签约套数为11983套，再次创下年内最高值，也是限购后的新高值。

　　“火爆”不仅体现在成交量，也体现在价格上。

　　中国指数研究院近日发布的6月份“百城价格指数”显示，全国100个城市的住宅均价结束自2011年9月以来连续9个月的环比下跌态势，其中45个城市出现环比上涨。

　　比统计数据更能直观反映市场现状的是单个楼盘的销售情况。7月3日，记者随机调查武汉10家楼盘价格。其中，与一周前相比，降价楼盘1个，涨价楼盘5个。其中涨价幅度最大的每平方米上调了2400元。

　　“今年3月份开发商打折的力度很大，之后的优惠幅度逐渐减少，近期不少销售较好的楼盘已开始上调价格。”武汉一知名房企副总经理姚泽春告诉记者。

　　中国指数研究院分析认为，在信贷放松及一些地方微调楼市政策的影响下，二季度以来，重点城市商品住宅成交量明显回升，部分城市甚至出现了抢购的恐慌情绪，部分房企趁机提价，与“房价合理回归”相悖而行。

　　可能引出新调控政策

　　“从目前的楼市销售情况来看，仅仅是局部性回暖，尚不能断定为全面性回暖。”中南财经政法大学房地产研究所所长张东说，房价在3%左右的上下波动，是房地产市场的正常现象。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，目前楼市的回暖主要依赖首次购房需求的释放，这种力量会随着时间衰减。下半年房价缺乏明显上升动力，整体走势仍将以稳为主，三季度后半段楼市成交量仍有再度陷入低谷的可能。

　 　“倘若出现全国范围内的房价大幅度反弹，并不排除调控政策会继续收紧。”张东指出，如果三季度价格出现反弹，并且反弹的幅度超出市场承受范围，可能会引 出新的调控政策。“中央调控房价的决心非常坚定，调控政策将根据市场的动态变化适时调整，对于合理性住房需求和投资性需求，分别实施更精细化的政策措 施。”

　　武汉亿房网研究中心研究员陈龙认为，目前的购房主体以刚性需求为主，投资投机性需求尚未大量入市，对楼市价格的推动力有限。而且，许多刚需属于恐慌性需求，并非实质性需求，房价并无大幅反弹的市场条件。

　　■ 业界分析

　　“下半年房价不会强势反弹”

　　近两个月来，一系列新的经济刺激政策的出台，央行接连两次宣布降息，以及全国多个城市的住宅市场出现“量价齐涨”的局面，使得人们再次对下半年房价的全面反弹，以及目前已取得的楼市调控成果将付之东流而产生担忧。

　 　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，对楼市将全面反弹的担忧是没有必要的，6月份出现的恐慌性购房情绪更多的是由于人为因素诱导而产生的，没有持续 性。下半年，虽然全国各地方政府对楼市政策的微调难以避免，但是楼市宏观调控的大原则不会改变；下半年购房需求总量将逐步萎缩，楼市整体供大于求的买方市 场格局不会改变。胡景晖分析表示，7日温家宝再次强调指出：“楼市调控不动摇，绝不能让房价反弹。”年初至今中央对楼市不下十次的表态，以及坚决叫停多个 地方政府触及调控红线的政策，表明了中央对楼市调控的坚定信心，所以，即使管理层出台了一系列新的经济刺激政策，并接连降息，但是对楼市的调控绝不会出现 2008年底2009年初那种由限制买房到鼓励买房的180度大转变，因此，下半年的房价不会出现强势反弹。

　　另外，从房地产商角度看，记者采访的开发商多数对楼市持相对谨慎的态度。金地集团华北区域副总经理遇绣峰对记者表示：“虽然五六月份以来出现了成交量上涨的情况，但我们仍然保持谨慎乐观的态度，认为市场价格不会出现大幅反弹，我们自己的项目也不会任意涨价。”
　　■ 本地市场

　　6月北京别墅成交创新高

　　新京报讯 (记者刘狄)北京别墅市场继5月成交量大涨之后，6月继续维持回暖态势。根据亚豪机构数据统计显示，6月份北京别墅类产品成交351套环比上月增长22.7%，这一成交量也创造了调控以来别墅市场成交新高。

　　6月份北京别墅市场共有57个项目实现成交，环比上月增加5个。而有媒体报道称，以北京最贵楼盘之一而闻名的钓鱼台七号院，近日售出了一套单价为16万元/平方米的楼王级产品，这也是该项目今年售出的第一套房源。

　　从上半年的情况看，别墅市场5月和6月的成交量为上半年成交数据起到了决定性作用。数据显示，2012年上半年，北京别墅市场共实现成交1144套，同比上涨40.1%。五月成交286套，6月成交351套，共计637套，占到了上半年成交量的55.7%。

　　在价格方面，上半年别墅市场成交均价为24502元/平方米，同比下跌14.9%。有业内人士表示，从量价变化趋势的对比当中可以看出，别墅市场成交量的大幅回暖，一方面是受到政策回暖以及整体市场回暖形势的影响，另一方面也源自于市场本身的“以价换量”。

　　对于下半年别墅市场的发展趋势，亚豪机构副总经理任启鑫表示，“预计在传统销售旺季金九银十期间，供应和成交均会达到最高峰。”

　　“坚持调控”声音不断

　　6月6日 住房和城乡建设部重申继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实。特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。

　　6月12日 国家发改委发表声明，称有媒体6月10日发表的题为《发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌》的报道纯属捏造。

　　6月14日 中国人民银行发言人出面澄清“央行特急文件调整利率及其涉及房贷利率”一事，称中央银行和监管部门对个人住房贷款一直实施有效的政策引导和审慎性监管。

　　6月14日 银监会发表声明称，个人住房抵押贷款的风险权重为50%，与现行监管规定相一致。有媒体称，银监会降低了个人住房抵押贷款的风险权重，纯属误读。

　　6月19日 住房和城乡建设部重申将积极配合金融部门，继续严格执行好差别化住房信贷政策。

　　7月5日 央行宣布自7月6日起下调存贷款基准利率。与此同时，央行还对房地产市场作出明示：个人住房贷款利率浮动区间不作调整，“金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房”。

　　7月7日 国务院总理温家宝在江苏省常州市调研时强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。

　
　　【业内声音】

　　房价的走势还是看政府的调控政策，而所有政策中最有效的就是限购，如果取消限购，房价不排除暴涨的可能，所以后续的配套政策很重要。

　　——复地集团总裁陈志华在7月7日的中国企业家论坛“2012中国楼市”讨论会上表示

　　虽然楼市政策微调可能会继续发生，但是房价短期上涨不会有太多机会，降息降低了购房成本，如果要买来自己住，现在是非常好的时机。

　　——香港瑞安地产董事局主席罗康瑞在7月7日的“2012中国楼市”讨论会上表示